Hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích xây nhà chính xác nhất 2025

Không phải cứ lấy dài * rộng * số tầng là tìm ra được diện tích xây nhà! Trong báo giá và tính toán diện tích xây dựng để chính xác cần quan tâm đến hệ số quy định cho các tầng và các thành phần kiến trúc. Toàn bộ thông tin về cách tính diện tích xây nhà chính xác, để giúp bạn dễ dàng dự toán xây dựng và có cơ sở làm việc với nhà thầu sẽ có chi tiết trong bài viết này.

Bạn cần tính diện tích xây nhà chính xác

Việc tính toán diện tích xây dựng nhà ở không đơn thuần là những con số. Nó mang ý nghĩa then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch làm nhà cũng như các dự trù ngân sách, dưới đây là 5 lợi ích gắn liền với diện tích xây dựng nhà:

1. Dự toán chi phí xây dựng: Đây là cơ sở quan trọng nhất để các nhà thầu đưa ra báo giá, hoàn thiện hợp đồng xây nhà. Diện tích càng chính xác, dự toán chi phí càng sát thực tế, giúp bạn chủ động về tài chính, tránh phát sinh không đáng có.
2. Xin giấy phép xây dựng: Hồ sơ xin phép xây dựng bắt buộc phải có thông tin về diện tích xây dựng. Tính toán đúng giúp hồ sơ được duyệt nhanh chóng, tránh sai sót phải chỉnh sửa.
3. Tuân thủ quy định pháp luật: Các quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCVN) và quy định địa phương có những giới hạn về mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi. Tính đúng diện tích giúp đảm bảo công trình của bạn hợp pháp.
4. Thiết kế công năng tối ưu: Hiểu rõ diện tích cho phép giúp kiến trúc sư bố trí không gian hợp lý, tối đa hóa công năng sử dụng và đảm bảo tính thẩm mỹ cho ngôi nhà.
5. Xác định giá trị tài sản: Diện tích xây dựng là một yếu tố cấu thành giá trị bất động sản sau này.

“Diện tích xây dựng” và các khái niệm liên quan cần phân biệt

Để tính diện tích xây nhà chính xác, bạn cần hiểu rõ các thuật ngữ sau:

• Diện tích xây dựng (Tổng diện tích sàn xây dựng): Là tổng diện tích phần có mái che của công trình, tính từ mép ngoài của tường bao, bao gồm cả sàn và các hạng mục phụ như hiên, sảnh, cầu thang ngoài, bể bơi, kết cấu… Thường dùng để tính chi phí xây dựng và liên quan đến đất đai.
• Diện tích sàn: Là tổng diện tích sử dụng của các tầng, tính từ mép trong tường, bao gồm phòng, hành lang, cầu thang,… và là cơ sở để tính mật độ xây dựng, diện tích sử dụng. Đây là một phần của diện tích xây dựng.
• Diện tích sử dụng: Là phần diện tích thực tế bên trong nhà mà bạn có thể sử dụng, được đo theo kích thước thông thủy (khoảng cách giữa các mép tường đối diện, không tính độ dày tường, cột).
• Diện tích tim tường: Thường dùng cho căn hộ chung cư, tính cả diện tích tường bao quanh, tường ngăn phòng, cột, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.

Xem thêm: Xây nhà phần thô là gì và chi tiết hạng mục

Cách tính diện tích xây nhà chi tiết cho từng hạng mục

Dưới đây là cách tính và hệ số tham khảo cho các hạng mục phổ biến, được XHOME Sài Gòn tổng hợp và thường áp dụng trong dự toán:

Công thức chung

Nguyên tắc chung là cộng dồn diện tích của từng hạng mục công trình, trong đó một số hạng mục sẽ được nhân với hệ số quy đổi. Thực hiện tính diện tích theo công thức tổng quát sau:

Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng các tầng (100%) + Tổng diện tích các hạng mục khác (Móng, Mái, Sân, Tầng hầm,…) x Hệ số quy đổi tương ứng.

Các bước tính diện tích và dự toán giá xây nhà:

• Bước 1: Xác định số tầng, diện tích xây dựng (chiều dài, chiều rộng)
• Bước 2: Tính diện tích từng phần (theo hệ số quy định mỗi phần bên dưới).
• Bước 3: Cộng các tầng, các phần (ban công, móng, mái) * đơn giá xây dựng mỗi m2.

A. Phần móng

Hệ số tính diện tích móng phụ thuộc vào loại móng và điều kiện nền đất:

• Móng đơn: 40% diện tích tầng trệt.
• Móng băng:70% diện tích tầng trệt (tùy có đổ bê tông sàn trệt hay không).
• Móng cọc (không bao gồm cọc): 50% diện tích tầng trệt.
• Móng bè hoặc móng 2 phương: 100% diện tích tầng trệt.

B. Tầng hầm

Hệ số tính diện tích tầng hầm phụ thuộc vào độ sâu so với code đỉnh ram dốc:

• Độ sâu từ 1m – dưới 1.3m: 150% diện tích sàn tầng hầm.
• Độ sâu từ 1.3m – dưới 1.7m: 170% diện tích sàn tầng hầm.
• Độ sâu từ 1.7m đến dưới 2m: 200% diện tích sàn tầng hầm.
• Độ sâu từ 2m trở lên: 220%diện tích sàn tầng hầm.

C. Sàn các tầng (Trệt, lầu, tầng lửng)

• Diện tích sàn các tầng (tầng trệt, các tầng lầu): Tính 100% diện tích thực tế.
• Tầng lửng:
  • Phần diện tích xây dựng của tầng lửng: Tính 100%.
  • Phần diện tích ô trống thông tầng (nếu có):
    • Nếu ô trống ≤ 8m²: Tính 100% diện tích ô trống.
    • Nếu ô trống > 8m²: Tính 50% diện tích ô trống.

D. Phần mái

Hệ số tính diện tích mái thay đổi theo loại mái và vật liệu:

• Mái bằng bê tông cốt thép (BTCT): 50% diện tích mái.
• Mái tôn (bao gồm xà gồ): 30% diện tích mái nghiêng.
• Mái ngói kèo sắt/thép hộp: 70% diện tích mái nghiêng.
• Mái BTCT dán ngói (bao gồm hệ lito): 100% diện tích mái nghiêng.
• Lưu ý: Diện tích mái nghiêng thường được tính theo mặt nghiêng (có thể dùng định lý Pythagoras nếu cần).

E. Ban công, sân thượng

• Ban công:
  • Có mái che: 100% diện tích.
  • Không có mái che: 50% diện tích.
• Sân thượng:
  • Không có mái che: 50% diện tích.
  • Có mái che, giàn lam, pergola (tùy mức độ che phủ và hoàn thiện): 100% diện tích.

F. Các hạng mục khác

• Sân (trước, sau, bên hông): 70% diện tích (tùy kết cấu, có lát gạch, có tường rào…). Sân nhỏ <15m² có cột, tường bao có thể tính 100%.
• Giếng trời/Thông tầng (ngoài khu vực tầng lửng):
  • Diện tích < 8m²: Tính 100% diện tích.
  • Diện tích ≥ 8m²: Tính 50% diện tích.
• Lô gia: Thường tính 70% diện tích.
• Tum (Tầng thượng/chuồng cu): Nếu có mái che, tường bao và sử dụng được thì tính 100% diện tích.
• Ô cầu thang: Tính 100% diện tích chiếm chỗ của cầu thang cho mỗi tầng.

Xem thêm: Kinh nghiệm chọn đất xây nhà

Ví dụ minh họa cách tính diện tích xây nhà phố

Giả sử bạn muốn xây một căn nhà phố 3 tầng, kích thước lô đất 5m x 15m.

• Diện tích mỗi sàn: 5m x 15m = 75m².
• Loại móng: Móng cọc.
• Loại mái: Mái bằng BTCT.
• Ban công: Mỗi tầng có 1 ban công không mái che, kích thước 1m x 5m.

Cách tính diện tích xây nhà dự kiến:

1. Diện tích sàn 3 tầng: 75m²/tầng x 3 tầng = 225m² (Hệ số 100%).
2. Phần móng cọc: 75m² (sàn trệt) x 50% (hệ số móng cọc) = 37.5m².
3. Phần mái bằng BTCT: 75m² (sàn tầng thượng) x 50% (hệ số mái bằng) = 37.5m².
4. Phần ban công không mái che:
   • Diện tích 1 ban công: 1m x 5m = 5m².
   • Tổng diện tích 3 ban công: 5m² x 3 = 15m².
   • Diện tích tính phí: 15m² x 50% (hệ số ban công không mái che) = 7.5m².

Xem thêm: Xây nhà phần hoàn thiện

Tổng diện tích xây dựng dự kiến: 225m² (sàn) + 37.5m² (móng) + 37.5m² (mái) + 7.5m² (ban công) = 307.5m².

Lưu ý: Đây là ví dụ tham khảo, hệ số có thể điều chỉnh tùy theo thiết kế cụ thể và đơn vị thi công.

Các yếu tố đảm bảo tính chính xác khi tính diện tích xây nhà

Bản vẽ thiết kế chi tiết: Cần có bản vẽ kiến trúc, kết cấu rõ ràng để đo đạc và xác định các hạng mục.

Xác định đúng loại kết cấu: Loại móng, mái, vật liệu sử dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ số áp dụng.

Cập nhật quy định địa phương: Mỗi địa phương có thể có những quy định riêng, cần tìm hiểu kỹ.

Tham vấn chuyên gia: Đối với công trình phức tạp hoặc nếu bạn không chắc chắn, hãy tìm đến kiến trúc sư, kỹ sư hoặc các công ty xây dựng uy tín như XHOME Sài Gòn để được tư vấn.

Sử dụng công cụ hỗ trợ: Có một số phần mềm, ứng dụng có thể giúp bạn ước tính sơ bộ, nhưng luôn cần kiểm tra lại với chuyên gia.

Xem thêm: Báo giá xây nhà phần thô chi tiết

Quy định pháp lý ảnh hưởng đến tính diện tích xây nhà

Trước khi bắt tay vào tính toán, bạn cần nắm vững một số quy định pháp lý cơ bản và xin giấy phép xây dựng tại Việt Nam:

Mật độ xây dựng tối đa: Tỷ lệ % diện tích đất được phép xây dựng công trình trên tổng diện tích lô đất. Mật độ này phụ thuộc vào diện tích lô đất, vị trí (nội thành, ngoại thành) và chiều cao công trình.

Ví dụ theo QCVN 01:2021/BXD cho nhà ở riêng lẻ đô thị:

Lô đất ≤ 90m²: Mật độ tối đa 100%

Lô đất 100m²: Mật độ tối đa 90%

Lô đất 200m2: Mật độ tối đa 70%

Lô đất 300m²: Mật độ tối đa 60%

Lô đất 500m2: Mật độ tối đa 50%

Lô đất ≥ 1000m²: Mật độ tối đa 40%

Lưu ý: Mật độ thực tế có thể thay đổi tùy theo quy hoạch chi tiết tại từng khu vực. Do đó, bạn nên kiểm tra quy định cụ thể của địa phương hoặc tham khảo ý kiến đơn vị chuyên môn trước khi thiết kế và xin phép xây dựng. 

Xem thêm: Giám sát thi công xây dựng

Diện tích tối thiểu của lô đất, căn nhà, phòng ở: Có sự khác biệt giữa đô thị và nông thôn.

Chiều cao tối đa và số tầng: Thường liên quan đến chiều rộng lộ giới.

Khoảng lùi xây dựng: Khoảng cách tối thiểu từ công trình đến ranh giới đất hoặc lộ giới.

Quy định riêng của địa phương: Đặc biệt tại TP.HCM, cần tham khảo các quyết định như Quyết định 135/2007/QĐ-UBND, Quyết định 45/2009/QĐ-UBND, và các văn bản cập nhật mới nhất.

XHOME Sai Gon Marketing Team

XHOME Sai Gon Marketing Team là đội ngũ biên tập và chịu trách nhiệm nội dung cho website này. Chúng tôi tham khảo và nhận cố vấn chuyên môn từ đội ngũ Kiến Trúc Sư, Kỹ Sư, Nhà Thiết Kế nội thất giàu kinh nghiệm tại XHOME Sài Gòn, để mang đến những thông tin bổ ích nhất cho các khách hàng, đối tác và đọc giả.