Lập kế hoạch xây nhà toàn diện, check list 87 công việc cần thiết

Xây nhà là cột mốc quan trọng, nhưng cũng đầy thử thách với nhiều rủi ro nếu thiếu chuẩn bị kỹ lưỡng. Tại Việt Nam, một kế hoạch xây nhà rõ ràng sẽ là kim chỉ nam giúp bạn tránh phát sinh chi phí, chậm tiến độ và áp lực không đáng có. Bài viết này sẽ cung cấp các hướng dẫn cụ thể cho một kế hoạch xây dựng nhà toàn diện, đơn giản. Ngoài ra, XHOMESG chuẩn bị cho bạn checklist 87 công việc quan trọng cần có khi xây nhà trọn gói. Xem ngay.

Tại sao cần lập kế hoạch xây nhà chi tiết?

Nhiều người thường đánh giá thấp tầm quan trọng của việc lập kế hoạch xây nhà, hệ thống M&E (điện, nước) dẫn đến những hệ lụy không mong muốn. Một kế hoạch bài bản mang lại vô vàn lợi ích:

• Kiểm soát ngân sách hiệu quả: Giúp dự trù chi phí chính xác, tránh phát sinh ngoài tầm kiểm soát. 
• Đảm bảo chất lượng công trình: Từ việc chọn vật liệu đến giám sát thi công, mọi thứ đều nằm trong kế hoạch.
• Tiết kiệm thời gian: Quy trình rõ ràng giúp các công đoạn diễn ra suôn sẻ, hạn chế trì hoãn.
• Giảm thiểu rủi ro và căng thẳng: Dự đoán sớm các vấn đề tiềm ẩn và có phương án xử lý kịp thời.
• Hiện thực hóa đúng mong muốn: Đảm bảo ngôi nhà hoàn thiện đúng với ý tưởng và nhu cầu sử dụng của gia đình.

Xem thêm: Báo giá xây nhà phần thô chi tiết

Các giai đoạn quan trọng trong kế hoạch xây nhà của bạn

Một kế hoạch xây nhà hoàn chỉnh thường bao gồm các giai đoạn cốt lõi sau:

Xem thêm: bản vẽ kết cấu,

Giai đoạn 1: Chuẩn bị

Đây là bước khởi đầu, đặt nền móng cho toàn bộ dự án.

1. Xác định nhu cầu và mong muốn :
   • Mục đích sử dụng nhà: Để ở, cho thuê, kinh doanh, nghỉ dưỡng?
   • Số lượng thành viên, nhu cầu không gian sử dụng: Bao nhiêu phòng ngủ, phòng khách, bếp, WC? Diện tích mong muốn?
   • Tiện ích bổ sung: Sân vườn, gara, hồ bơi, phòng làm việc, phòng thờ?
   • Phong cách thiết kế: Hiện đại, cổ điển, tân cổ điển, tối giản,…?
   • Nhu cầu tương lai: Gia đình có thêm thành viên, thay đổi công năng sử dụng?
   • Lời khuyên: Hãy ghi chép cẩn thận, tham khảo ý kiến mọi thành viên trong gia đình.
2. Lập ngân sách thực tế:
   • Ước tính tổng chi phí: Bao gồm chi phí thiết kế, xin phép, xây thô, hoàn thiện, nội thất.
   • Xác định nguồn tài chính: Tiền tiết kiệm, vay ngân hàng, hỗ trợ từ gia đình.
   • Lập kế hoạch chi tiêu chi tiết cho từng hạng mục.
   • Quan trọng: Luôn có quỹ dự phòng (khoảng 10-30% tổng chi phí) cho các phát sinh không lường trước.
   • Nghiên cứu đơn giá xây dựng trung bình trên thị trường.
3. Các bước chuẩn bị ban đầu và thẩm định:
   • Pháp lý đất đai: Xác minh quyền sở hữu, giải quyết tranh chấp (nếu có).
   • Quy hoạch: Kiểm tra quy định quy hoạch địa phương, chọn đất xây nhà (chiều cao, mật độ xây dựng, lộ giới).
   • Khảo sát thực địa: Xem xét yếu tố xung quanh, hướng đất, địa chất.
   • Tìm hiểu nhà cung cấp vật liệu: Chất lượng, giá cả, chính sách giao hàng.

Xem thêm: BIM là gì?

Giai đoạn 2: Chọn đơn vị thiết kế và chuẩn bị xin cấp phép

Thiết kế là linh hồn của ngôi nhà, quyết định công năng và thẩm mỹ. Cho nên đơn vị tư vấn và có năng lực sẽ giúp hồ sơ thiết kế chất lượng, không gian sống phù hợp và thuận tiên.

1. 1. Làm việc với kiến trúc sư và chuyên gia thiết kế:
      • Chia sẻ chi tiết nhu cầu, sở thích, ngân sách.
      • Thảo luận về yếu tố phong thủy (hướng nhà, bếp, cửa chính…).
      • Lắng nghe tư vấn chuyên môn về tối ưu không gian, ánh sáng, thông gió, kết cấu an toàn.
      • Yêu cầu một bộ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh: Phối cảnh 3D, bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước, dự toán chi tiết.
   2. Xin giấy phép xây dựng:
      • Liên hệ cơ quan chức năng (Phòng Quản lý Đô thị, UBND Phường/Xã) để biết thủ tục.
      • Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo yêu cầu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, đơn xin phép…
      • Nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ.

• Lưu ý: Đây là bước pháp lý bắt buộc, không thể bỏ qua.

Xem thêm: Giám sát thi công xây dựng

Giai đoạn 3: Tìm kiếm và lựa chọn nhà thầu xây dựng

Thông thường, nhiều gia chủ chọn xây dựng cùng nơi thiết kế. Tuy nhiên vẫn có nhiều trường hợp lựa chọn nhà thầu khác để tiếp tục giai đoạn thi công xây dựng. Dù là cùng một đơn vị hay khác nhau thì việc lựa chọn cẩn trọng là vô cùng cần thiết. Dưới đây là yếu tố cần quan tâm:

1. Nghiên cứu và lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng:
   • Chọn đơn vị đang triển khai thiết kế để thi công, hoặc tham khảo thêm đơn vị khác.
   • Tìm kiếm trên website, facebook, bạn bè người thân đã từng xây nhà (lưu ý: nên tham khảo các dự án có cùng phân khúc mình đang mong muốn sẽ tốt hơn).
   • Ưu tiên nhà thầu có kinh nghiệm với loại hình nhà bạn muốn xây.
   • Kiểm tra giấy phép kinh doanh, chứng chỉ năng lực.
   • Xem xét các dự án đã hoàn thành, đánh giá từ khách hàng cũ.
2. Đánh giá và so sánh các nhà thầu:
   • Yêu cầu báo giá chi tiết từ ít nhất 3 nhà thầu.
   • So sánh kỹ phạm vi công việc, chủng loại vật tư, tiến độ, đơn giá, năng lực hoàn thiện.
   • Gặp gỡ trực tiếp để đánh giá sự chuyên nghiệp, tận tâm.
   • Lưu ý: Tránh bị các báo giá ban đầu tạo ra nhận định chủ quan, cần tham khảo toàn bộ chi phí bao gồm chi phí phát sinh, sau đó mới đánh giá.
3. Ký kết hợp đồng xây dựng:
   • Hợp đồng xây dựng phải rõ ràng, chi tiết, đầy đủ các điều khoản: Phạm vi công việc, tiến độ, đơn giá, chủng loại vật tư (ghi rõ thương hiệu, mã hiệu), điều kiện thanh toán, bảo hành, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp.
   • Xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên.

Xem thêm: Kinh nghiệm chọn thầu xây dựng uy tín

Giai đoạn 4: Thi công phần thô

Đây là giai đoạn hình thành bộ khung chính của ngôi nhà.

1. Chuẩn bị mặt bằng: San lấp, định vị tim trục, làm lán trại, điện nước tạm.
2. Thi công móng và công trình ngầm: Đào đất, gia công thép, đổ bê tông móng, bể phốt, hố ga. Chú trọng chất lượng bê tông, cốt thép. 
3. Thi công phần thân: Xây dựng cột, dầm, sàn, tường bao, cầu thang.
4. Thi công phần mái: Lợp mái (mái ngói, mái tôn, đổ bê tông mái bằng), xử lý chống thấm cho mái.

Giai đoạn 5: Giai đoạn hoàn thiện kiến trúc, hoàn thiện nội thất ngôi nhà

Giai đoạn này quyết định vẻ đẹp thẩm mỹ và sự tiện nghi của ngôi nhà. Thông thường, tại XHOME chia ra hoàn thiện kiến trúc và thiết kế Thi công hoàn thiện nội thất riêng biệc. Bởi lẽ 2 hạng mục này là hoàn toàn khác nhau. 

Hoàn thiện kiến trúc:

1. Hoàn thiện ngoại thất (kiến trúc): Trát tường ngoài, sơn ngoại thất, ốp đá mặt tiền, chiếu sáng kiến trúc… Nói chung là toàn bộ các hạng mục bên ngoài ngôi nhà giống như 3D kiến trúc đã thiết kế.
2. Hoàn thiện cảnh quan và sân vườn: sân vườn, tiểu cảnh, hồ cá, cây cối, chiếu sáng sân vườn…

Hoàn thiện nội thất:

1. Hoàn thiện nội thất: Trát tường, láng sàn, ốp lát gạch (sàn, tường WC, bếp), đóng trần (thạch cao, gỗ…), sơn bả, lắp đặt cửa, lan can, đồ nội thất liền tường và đồ rời,… (nói chung là toàn bộ các hạng muc trong nhà – giống 3D nội thất đã thiết kế).
2. Lắp đặt hệ thống cơ điện nước (MEP): Đi dây điện, ống nước, lắp đặt thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, đèn), thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen), hệ thống điều hòa, thông gió.
3. Trang trí nội thất và trang bị: Lắp đặt tủ bếp, tủ quần áo, bố trí đồ đạc (bàn ghế, giường tủ), lắp đặt rèm cửa, đèn trang trí.

Giai đoạn 6: Nghiệm thu dự án

Bước cuối cùng để đảm bảo mọi thứ hoàn hảo trước khi nhận nhà.

1. Kiểm tra chất lượng thường xuyên: Giám sát chặt chẽ từng công đoạn, kiểm tra vật tư đầu vào.
2. Nghiệm thu từng phần và nghiệm thu tổng thể: So sánh với bản vẽ, tiêu chuẩn kỹ thuật. Lập biên bản nghiệm thu chi tiết.
3. Quản lý các lỗi và khiếm khuyết: Yêu cầu nhà thầu khắc phục triệt để các tồn đọng (nếu có) trước khi thanh toán cuối cùng.
4. Hoàn công và bàn giao: Chuẩn bị hồ sơ hoàn công, nhận bàn giao nhà cùng các giấy tờ bảo hành.

Checklist hạng mục cần chuẩn bị của kế hoạch xây nhà từ A – Z

Dưới đây là danh sách kiểm tra chi tiết toàn bộ các hạng mục công việc cần có để chuẩn bị cho kế hoạch xây nhà của bạn, giúp bạn không bỏ sót bất kỳ hạng mục quan trọng nào:

1. Xác định nhu cầu và mong muốn:

• Mục đích sử dụng nhà?
• Số lượng và loại phòng cần thiết? 
• Yêu cầu đặc biệt hoặc tiện nghi bổ sung?
• Kế hoạch cho tương lai?
• Tham khảo ý kiến của tất cả thành viên gia đình?
• Ghi lại tất cả các yêu cầu?

2. Lập ngân sách thực tế:

• Ước tính tổng chi phí xây dựng.
• Xác định nguồn tài chính. 
• Dự trù quỹ dự phòng (10-30%).
• Nghiên cứu chi phí (chi phí thiết kế nội thất kiến trúc, chi phí xây dựng thô, chi phí hoàn thiện kiến trúc, chi phí thi công nội thất) hiện tại.

3. Các bước chuẩn bị ban đầu và thẩm định:

• Xác minh quyền sở hữu đất.
• Xác nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.
• Điều tra các quy định quy hoạch và xây dựng địa phương.
• Xem xét các yếu tố lân cận.
• Nghiên cứu các nhà cung cấp vật liệu xây dựng.

4. Làm việc với KTS và đơn vị thiết kế:

• Mô tả chi tiết nhu cầu và sở thích, yêu cầu về phong thủy nếu có.
• Khảo sát, ký hợp đồng, triển khai Thiết kế kiến trúc và nội thất.
• Nắm rõ tiến độ thiết kế, tiến độ thanh toán và điều khoản hợp đồng.
• Đảm bảo thiết kế tối ưu hóa không gian và ánh sáng, công năng và thẩm mỹ hợp lý, nghiệm thu hồ sơ.
• Chuẩn bị bộ bản vẽ xin phép để xin cấp phép trước, trong thời gian chờ hoàn thiện toàn bộ thiết kế.

5. Xin giấy phép xây dựng:

• Liên hệ với cơ quan quản lý địa phương.
• Chuẩn bị hồ sơ cấp phép cần thiết.
• Nộp đơn đăng ký.
• Tìm hiểu quy trình và thời gian phê duyệt.

6. Lựa chọn nhà thầu xây dựng:

• Tìm kiếm và tham khảo đề xuất từ mọi người đã xây dựng nhà có kinh nghiệm.
• Xem xét kinh nghiệm và danh mục công trình.
• Kiểm tra đánh giá trực tuyến và uy tín.
• Xác minh giấy phép và chứng chỉ.
• Yêu cầu báo giá chi tiết từ một vài nhà thầu.
• So sánh các báo giá và phạm vi công việc.
• Kiểm tra sự ổn định tài chính và năng lực của nhà thầu.
• Xác minh trình độ và kinh nghiệm của đội ngũ.
• Tham khảo dự án thực tế
• Hỏi về quy trình tổ chức thi công, trách nhiệm công việc và các yếu tố xử lý sự cố, giải quyết rủi ro.

Xem thêm: Chi phí xây nhà trọn gói

7. Ký kết hợp đồng xây dựng:

• Đảm bảo hợp đồng rõ ràng và chi tiết.
• Bao gồm lịch thanh toán và thời gian dự án.
• Chỉ định tiêu chuẩn chất lượng và vật liệu.
• Xác định trách nhiệm của cả hai bên.
• Bao gồm các điều kiện bảo hành và dịch vụ hậu mãi.
• Xem xét tư vấn pháp lý trước khi ký kết.

8. Chuẩn bị mặt bằng:

• San ủi và làm phẳng mặt bằng.
• Kiểm tra điều kiện đất và hệ thống thoát nước.
• Xác định vị trí chính xác của ngôi nhà.
• Lắp đặt các tiện ích tạm thời.
• Thực hiện các biện pháp an toàn.

9. Móng và công việc kết cấu:

• Đổ móng theo thiết kế.
• Dựng khung nhà.
• Đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn và xây dựng.
• Chú ý đến chất lượng bê tông và cốt thép.

10. Lắp đặt hệ thống cơ điện và nước:

• Lắp đặt đường ống dẫn nước và hệ thống thoát nước.
• Lắp đặt hệ thống sưởi ấm và làm mát (nếu có).
• Thực hiện hệ thống dây điện và chuẩn bị cho chiếu sáng.
• Đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn và kỹ thuật.

11. Thi công mái:

• Thi công mái theo thiết kế.
• Chú ý đến cách nhiệt và chống thấm.

12. Hoàn thiện ngoại thất:

• Trát và sơn tường ngoại thất.
• Lắp đặt cửa ra vào và cửa sổ ngoại thất.
• Hoàn thành công việc cảnh quan.
• Lắp đặt đèn ngoại thất.
• Xây dựng hàng rào hoặc tường bao

13. Hoàn thiện nội thất:

• Trát tường và láng sàn.
• Lát sàn.
• Lắp đặt trần.
• Sơn tường và trần nhà.
• Lắp đặt cửa ra vào và cửa sổ.
• Lắp đặt thiết bị nhà bếp và phòng tắm.

14. Thiết bị, phụ kiện, đồ rời và trang bị:

• Lắp đặt tủ bếp và mặt bàn.
• Lắp tủ quần áo và giải pháp lưu trữ.
• Bố trí đồ nội thất.
• Lắp đặt đèn chiếu sáng và thiết bị gia dụng.
• Thêm các yếu tố trang trí.

15. Kiểm tra chất lượng thường xuyên:

• Giám sát chặt chẽ quá trình xây dựng.
• Kiểm tra vật liệu khi giao hàng.
• Giám sát công việc ở mỗi giai đoạn.
• Giải quyết mọi vấn đề kịp thời.

16. Nghiệm thu chính thức:

• Tiến hành nghiệm thu sau mỗi giai đoạn quan trọng.
• So sánh với bản vẽ và thông số kỹ thuật.
• Lập văn bản ghi lại mọi sự khác biệt.
• Đảm bảo nhà thầu khắc phục mọi vấn đề.
• Tiến hành nghiệm thu cuối cùng.
• Chuẩn bị và ký biên bản bàn giao.

17. Quản lý các lỗi và khiếm khuyết:

• Lập danh sách các lỗi.
• Thỏa thuận thời hạn khắc phục.
• Tiến hành nghiệm thu lại.

18. Các bước sau khi hoàn thành:

• Nhận tất cả các tài liệu liên quan (bảo hành, hướng dẫn sử dụng).
• Thực hiện thanh toán cuối cùng cho nhà thầu.
• Chuyển đến và tận hưởng ngôi nhà mới của bạn.

Xem thêm: Xây nhà phần thô là gì và chi tiết hạng mục

Những sai lầm thường gặp khi lập kế hoạch xây nhà cần tránh

Hiểu rõ những sai lầm phổ biến sẽ giúp bạn chủ động phòng tránh trong quá trình xây dựng nhà, để có ngôi nhà hoàn hảo:

• Không rõ mình muốn gì (phong cách, công năng, sở thích,…), cần tham khảo trước để xác định, sau đó kết hợp với tư vấn từ kTS/NTK để tìm ra quyết định.
• Đánh giá thấp ngân sách và không có quỹ dự phòng, quyết định vội vã qua các thông tin báo giá sơ bộ, mập mờ.
• Giao tiếp kém hiệu quả với kiến trúc sư và nhà thầu. Tránh xung đột hay phản ứng thái quá, gây khó khăn trong việc hỗ trợ dự án (Một ngôi nhà xây dựng trọn gói thường ít nhất 1 năm với quy mô lớn, nên cần duy trì mối quan hệ tốt, hài hòa với đơn vị thiết kế thi công để dự án trơn tru và hiệu quả).
• Không kiểm tra kỹ lưỡng năng lực và uy tín của nhà thầu. Tốn kém chi phí khắc phục hậu quả, rui ro an toàn cho công trình.
• Sử dụng vật liệu kém chất lượng để tiết kiệm chi phí ban đầu.
• Thiếu sự giám sát và kiểm tra chất lượng trong quá trình thi công.
• Bỏ qua hoặc xem nhẹ các yêu cầu pháp lý, quy định xây dựng.
• Thay đổi thiết kế quá nhiều trong quá trình xây dựng gây phát sinh chi phí và chậm tiến độ.

Câu hỏi thường gặp về kế hoạch xây nhà

1. Thời gian để lập một kế hoạch xây nhà chi tiết là bao lâu?
   • Thời gian này phụ thuộc vào quy mô và độ phức tạp của ngôi nhà, nhưng thường mất từ 1 – 3 tháng để hoàn thiện từ ý tưởng, thiết kế đến xin phép.
2. Chi phí cho việc lập kế hoạch xây nhà (thuê thiết kế, tư vấn) là bao nhiêu?
   • Chi phí thiết kế thường chiếm khoảng 3 – 5% tổng giá trị xây dựng công trình, tùy thuộc vào đơn vị thiết kế và yêu cầu của gia chủ.
3. Tôi có thể tự lập kế hoạch xây nhà không?
   • Bạn có thể tự lên ý tưởng ban đầu, xác định nhu cầu và ngân sách. Tuy nhiên, với các hạng mục chuyên môn như thiết kế kiến trúc, kết cấu, xin phép xây dựng, bạn nên thuê đơn vị chuyên nghiệp để đảm bảo an toàn, thẩm mỹ và tuân thủ pháp luật.
4. Khi nào là thời điểm tốt nhất để bắt đầu lập kế hoạch xây nhà?
   • Bạn nên bắt đầu càng sớm càng tốt, ít nhất 6 tháng đến 1 năm trước thời điểm dự kiến khởi công để có đủ thời gian chuẩn bị mọi thứ một cách chu đáo.

Xem thêm: Top công ty xây dựng nhà trọn gói tốt nhất tại TPHCM

Tóm lại

Lập kế hoạch xây nhà là hành trình đòi hỏi sự đầu tư về thời gian, công sức nhưng thành quả nhận lại chắc chắn xứng đáng. Một kế hoạch chi tiết, chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ giúp bạn tự tin chèo lái con thuyền xây tổ ấm. Giúp giảm thiểu rủi ro, kiểm soát chi phí và quan trọng nhất là hiện thực hóa ngôi nhà đúng như mong đợi.Chúc bạn vững bước trên hành trình kiến tạo không gian sống lý tưởng cho gia đình!

Xem thêm: Xây dựng biệt thự trọn gói

Bạn đã sẵn sàng bắt tay vào kế hoạch xây nhà cho riêng mình? Hãy chia sẻ những băn khoăn của bạn ở phần bình luận bên dưới, chúng tôi sẵn lòng hỗ trợ!

Nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu hơn hoặc tìm kiếm một đơn vị đồng hành uy tín, đừng ngần ngại LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI qua Hotline: 0899.199.786 hoặc truy cập Website: xhomesg.com.vn để nhận được giải pháp tối ưu nhất!