Thuật ngữ khái toán là gì trong xây dựng?
Trong lĩnh vực xây dựng, khái toán là quá trình ước lượng chi phí sơ bộ của một dự án. Đây là bước tiên quyết trong giai đoạn chuẩn bị, nhằm xác định tổng mức đầu tư dự kiến cho dự án. (Theo Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi)
Khái toán thường bao gồm các chi phí liên quan đến quy mô diện tích, vật liệu xây dựng, nhân công, và công suất của công trình theo phương án thiết kế sơ bộ. Quá trình này có thể sử dụng các dữ liệu chi phí từ những dự án tương tự về loại hình, cấp công trình, hoặc dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng. Khái toán giúp cung cấp cái nhìn tổng quan về chi phí cần thiết, hỗ trợ việc lập kế hoạch ngân sách và đánh giá khả năng tài chính.
Ngoài ra, khi lập khái toán, cần phân tích kỹ các yếu tố thị trường tại địa điểm xây dựng, để điều chỉnh chi phí phù hợp với thực tế, đảm bảo tính khả thi. Mặc dù “khái toán” là thuật ngữ phổ biến trong ngành xây dựng, các văn bản pháp lý hiện hành thường sử dụng cụm từ “sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng” để đề cập đến quá trình này.
Việc thẩm định và phê duyệt khái toán phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư công, đối tác công tư, cũng như quản lý và sử dụng vốn nhà nước. Điều này giúp đảm bảo rằng các dự án được triển khai phù hợp với quy định và mang lại hiệu quả cao nhất về mặt kinh tế – xã hội.
Vai trò của khái toán trong quản lý dự án
- Độ chính xác được cải thiện: Khi có bảng khái toán sơ bộ về mức độ đầu tư, các bên liên quan sẽ hiểu rõ hơn về quy mô và định giá tổng hợp. Điều này giúp dự trù kinh phí và nguồn lực chính xác hơn, giảm nguy cơ vượt chi phí và chậm trễ.
- Chủ đầu tư ra quyết định tốt hơn: Qua quá trình làm việc với chủ đầu tư, XHOME nhận thấy việc khái toán cung cấp sớm các thông tin cần thiết giúp khách hàng cân đối ngân sách xây dựng, dễ dàng lựa chọn phương án thi công và đảm bảo dự án luôn đi đúng hướng.
- Thuận lợi hơn trong quá trình triển khai dự án: Khái toán còn đóng vai trò tăng cường sự hiểu biết chung giữa các bên về yêu cầu và phạm vi của dự án. Từ đó việc giao tiếp và cộng tác trong suốt dự án thuận lợi hơn.
- Tăng tiến độ dự án: Bằng cách tính toán trước các vấn đề tiềm ẩn trong dự án, nhà thầu sẽ đưa ra các phương án giảm thiểu rủi ro và chậm trễ. Điều này làm tăng tiến độ hoàn thiện dự án và đảm bảo ngân sách ban đầu.
- Phân bổ nguồn lực hợp lý: Khái toán giúp đội ngũ quản lý dự án xây dựng phân bổ nguồn lực một cách hợp lý. Bao gồm các đầu việc như có bao nhiêu nhân công, thiết bị vật liệu nào sẽ cần thiết cho dự án và xác định vấn đề tiềm ẩn nào cần được giải quyết.
Bên cạnh những vai trò quan trọng đã đề cập ở trên, thì theo Kỹ sư dự toán (Quantity Surveyor) của XHOME chia sẻ rằng nó cũng sẽ đi kèm 03 mặt hạn chế, dẫn đến tính thiếu chính xác của khái toán:
- Thông tin không đầy đủ: Khái toán dựa trên thông tin có sẵn tại thời điểm ước tính như diện tích, nhân lực, thời gian thi công. Nếu một số thông tin bị thiếu hoặc không đầy đủ, việc lập khái toán có thể không đúng như bảng ban đầu.
- Thay đổi quy mô dự án: Nếu quy mô dự án, chi phí nhân công hay vật liệu xây dựng thay đổi đáng kể sau khi khái toán được lập thì ước tính đó không còn chính xác nữa.
- Rủi ro không lường trước được: Những rủi ro hoặc thách thức không được xác định trước trong quá trình khái toán có thể ảnh hưởng đến tiến độ thi công.
Phân biệt đúng về khái toán và dự toán – Kỹ Sư Dự Toán XHOME chia sẻ
Nhiều khách hàng sẽ lầm tưởng khái niệm khái toán là gì cũng giống như dự toán. Vậy khái toán và dự toán khác nhau thế nào? 3 tiêu chí phân biệt hai thuật ngữ mà XHOME cung cấp dưới đây đã có sự tham vấn từ kỹ sư dự toán chuyên môn của chúng tôi sẽ giải đáp cho bạn:
1. Về thời điểm thực hiện
Đối với khái toán:
- Khái toán lần 1: Triển khai trước giai đoạn ký hợp đồng thiết kế với công ty. Giai đoạn này XHOME sẽ đưa ra chi phí sơ bộ dựa trên phương án thiết kế.
- Khái toán lần 2: Thực hiện trong quá trình gửi hồ sơ thiết kế nội thất và kiến trúc cho khách hàng, hoặc khách hàng đã có sẵn hồ sơ thì sẽ khái toán dựa trên tài liệu đó. Nhằm giúp quý khách biết hồ sơ thiết kế có đang vượt quá ngân sách ban đầu hay không. Nếu ngân sách không phù hợp, XHOME sẽ cùng phối hợp với bạn để chỉnh sửa bản thiết kế.
Đối với dự toán: Việc dự toán bóc tách vật liệu chi tiết sẽ thực hiện khi khách hàng chốt phương án thiết kế.
2. Các chi phí trong khái toán và dự toán
Khi khái toán, kỹ sư sẽ tính toán 7 chi phí phổ biến bao gồm:
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Chi phí xây dựng
- Chi phí thiết bị
- Phí quản lý dự án
- Phí tư vấn
- Các chi phí phát sinh
- Chi phí khác (nếu có)
Dễ hiểu hơn thì tại XHOME, chúng tôi sẽ khái toán chi phí tổng dự án ban đầu dựa trên m2, tùy theo phong cách, hạng mục thực hiện.
Còn đối với dự toán sẽ tính 6 loại chi phí sau:
- Chi phí xây dựng,
- Chi phí vật tư thiết bị
- Phí tư vấn
- Các phí quản lý dự án
- Chi phí khác (nếu có)
- Phí dự phòng.
3. Về độ chính xác
Vì khái toán là bước ước lượng chi phí tổng trước khi ký hợp đồng thi công nên độ chính xác sẽ không cao, cho phép chênh lệch tầm 20% so với giá trị thực của dự án.
Dự toán yêu cầu độ chính xác cao hơn nên mức độ chênh lệch cho phép không được vượt quá 10% chi phí thực tế dự án. Việc đưa ra số liệu chính xác sẽ không dễ dàng, vì thực chất chưa có đơn vị doanh nghiệp tầm cỡ nào có thể xác định chính xác được tất cả số liệu, hầu như đều sẽ có sai số dù ít dù nhiều.
Ví dụ khái toán trong xây dựng nhà ở dân dụng
Sau khi đã hiểu rõ thuật ngữ khái toán là gì, nếu quý khách muốn tự mình ước lượng một cách nhanh chóng chi phí dự án thì dưới đây là một phương pháp đơn giản. Đó là khái toán dựa trên m2 mà XHOME cũng đang thực hiện ở giai đoạn tư vấn khách hàng. Công thức đơn giản như sau:
Tổng chi phí xây dựng trọn gói trên m2 x tổng diện tích sàn xây dựng = Tổng ngân sách sơ bộ
Mời quý khách cùng xem xét ví dụ sau về việc xây dựng một căn nhà phố 1 trệt 1 lầu phong cách hiện đại phổ biến để hình dung rõ hơn:
Thông tin công trình:
- Diện tích đất: 150m2
- Diện tích xây dựng: 125m2 (1 trệt, 1 lầu)
- Kết cấu: Khung bê tông cốt thép
- Mái: Tôn
- Vị trí: Khu vực ngoại thành TP.HCM
Giả sử chi phí xây dựng trọn gói từ kiến trúc đến nội thất tại XHOME Sài Gòn cho căn nhà phố hiện đại là 14.000.000 VNĐ/m2 (lưu ý rằng đây là giá tham khảo), tổng diện tích sàn xây dựng là 250m2.
=> Tổng khái toán ước lượng: 250m2 x 14.000.000 = 3.500.000.000 VND
Lưu ý:
- Con số khái toán này chỉ mang tính chất tham khảo, sai số có thể chênh lệch so với thực tế lên đến 20% do tùy thuộc vào nhiều yếu tố như biến động giá vật tư, nhân công, vị trí công trình,…
- Để có được bảng dự toán chính xác, cần phải có bản vẽ thiết kế chi tiết và khảo sát thực tế công trình.
Hy vọng ví dụ trên giúp bạn hiểu rõ hơn về cách tính khái toán trong xây dựng.
Tham khảo mẫu khái toán vật liệu nội thất tại XHOME Sài Gòn
Dưới đây là bảng bóc tách vật liệu tham khảo của XHOME Sài Gòn về khái toán nhà ở nhằm giúp quý khách tìm hiểu trước một bộ khái toán đầy đủ và chi tiết sẽ như thế nào. Lưu ý rằng tài liệu này chỉ mang tính chất tham khảo, nếu quý khách cần nắm rõ hơn khái toán là gì và cách tính dự án của riêng mình thì hãy liên hệ hotline 0899199786 để được tư vấn hỗ trợ nhé.
STT | HẠNG MỤC | KÍCH THƯỚC (m) | CHẤT LIỆU/MÔ TẢ SẢN PHẨM | ĐVT | KHỐI LƯỢNG | ||
| D | S | C | |||||
| A | PHẦN HOÀN THIỆN FITOUT | ||||||
| Lầu 3 | |||||||
| Phòng Khách Bếp | |||||||
| 1 | 2000 | 3000 | Khung xương gỗ, Nền MDF chạy lam hoàn thiện sơn theo mẫu | m2 | 6.00 | ||
| Lầu 2 | |||||||
| Master | |||||||
2 | Vách đầu giường phòng ngủ master | 3100 | 1100 | – Khung xương gỗ, nền MDF hoàn thiện Laminate chạy lam sọc – Inox nhấn | m2 | 3.41 | |
| 3100 | 1850 | – Khung xương gỗ, nền MDF hoàn thiện vải BB màu theo thiết kế | gói | 1.00 | |||
| Phòng thay đồ Master | |||||||
| 3 | Vách ốp kính trang trí | 2550 | 2950 | Kính thủy 5mm màu xám khói Inox T10mm màu vàng hồng nhấn | m2 | 7.52 | |
| Sảnh thang | |||||||
| 4 | Mặt thang | 990 | 850 | Ốp mặt tiền thang: Nền MDF | m2 | 0.84 | |
| Phòng con gái | |||||||
| 5 | Vách ốp vải đầu giường con gái | 2640 | 2600 | Khung xương gỗ, nền MDF hoàn thiện vải cỏ may màu theo thiết kế | gói | 1.00 | |
| Phòng con trai | |||||||
| 6 | Vách đầu giường phòng ngủ con trai | 2500 | 2200 | Khung xương gỗ, nền MDF hoàn thiện vải BB màu theo thiết kế Led hắt | gói | 1.00 | |
7 | Vách tivi phòng ngủ con trai | 2600 | 2950 | Khung xương gỗ, nền MDF hoàn thiện Laminate Aica màu theo mẫu | m2 | 7.67 | |
| 940 | 2950 | – Khung xương gỗ, nền MDF hoàn thiện chạy lam sọc sơn xám | m2 | 2.77 | |||
| Lầu 1 | |||||||
| Sảnh thang | |||||||
| 8 | Vách trang trí mặt tiền thang | 990 | 850 | Ốp mặt tiền thang: Nền MDF | m2 | 0.84 | |
| Phòng ngủ bà | |||||||
| 9 | Vách dưới | 1040 | 1100 | Khung xương gỗ, hoàn thiện MDF sơn hoàn thiện màu theo mẫu | m2 | 1.14 | |
| Phòng ngủ khách 02 | |||||||
| 10 | Vách Tivi | 2440 | 2800 | Khung xương gỗ, nền MDF sơn theo màu theo thiết kế, kết hợp kính cường lực trong 5mm sơn màu theo mẫu Led hắt | m2 | 6.83 | |
| Phòng Gym | |||||||
| 11 | Vách trang trí phòng gym 1 | 3770 | 2800 | Vách kinh thủy thủy | m2 | 10.56 | |
| Sảnh thang | |||||||
| 12 | Vách trang trí mặt tiền thang | 990 | 450 | Ốp mặt tiền thang: Nền MDF hoàn thiện Inox màu vàng hồng theo mẫu thiết kế ( Phần Inox) | m2 | 0.45 | |
| Trệt | |||||||
13 | Vách trang trí mặt tiền thang | 990 | 450 | Ốp mặt tiền thang: Nền MDF | m2 | 0.45 | |
| 620 | 2650 | Khung xương gỗ ốp MDF sơn lót (Phần sơn hiệu ứng tính toàn nhà) (2 vách ) | m2 | 3.29 | |||
| 14 | Vách trang trí trệt | 3110 | 2500 | Khung xương gỗ ốp MDF sơn lót (Phần sơn hiệu ứng tính toàn nhà) | m2 | 7.78 | |
Nếu khách hàng đồng ý với bảng khái toán và đã có kế hoạch ngân sách nhất định, XHOME Sài Gòn sẽ tiến hành liên hệ các nhà cung cấp vật liệu để lấy thông tin về giá, từ đó tạo ra bảng báo giá chi tiết và chính xác cho dự án.
Xem thêm:
- Báo giá xây dựng biệt thự trọn gói 2024 chi tiết
Báo giá thiết kế nội thất 2024 chi tiết theo phong cách và loại hình nhà
Những điều cần lưu ý khi lập khái toán là gì?
Khi lập khái toán cho một dự án xây dựng, có một số điều quan trọng mà khách hàng cần nắm rõ để theo dõi tính chính xác và hiệu quả của quá trình khái toán. Vậy những điều cần lưu ý khi lập khái toán là gì?
Xác định rõ mong muốn ban đầu
Quý khách cần xác định mục tiêu, quy mô và mong muốn phong cách thiết kế của dự án. Điều này giúp các nhà thiết kế thực hiện đúng concept, từ đó kỹ sư dự toán có thể định giá chuẩn về vật liệu, nhân công và thiết bị cần thiết. Chủ đầu tư có thể tăng giảm diện tích xây dựng, thay đổi bố trí mặt bằng công năng, tăng giảm vật liệu nội thất. Hơn hết nữa, bạn nên dự tính trước cho các kế hoạch tương lai, chẳng hạn như có thêm thành viên trong gia đình thì sẽ mở rộng thêm các không gian.
Kiểm tra kỹ lưỡng các chi phí trên bảng khái toán
Sau khi nhận hồ sơ khái toán, khách hàng cần kiểm tra kỹ về giá vật liệu, chi phí nhân công, và các chi phí hạng mục cần thiết khác. Nếu cần điều chỉnh cho phù hợp với ngân sách thì hãy thông tin ngay để có một bảng khái toán phù hợp để đảm bảo chất lượng công trình về sau.
Chuẩn bị cho các yếu tố phát sinh
Với kinh nghiệm thực hiện hơn 100 dự án mỗi năm, XHOME Sài Gòn khuyên các khách hàng rằng hãy chuẩn bị cho các rủi ro và khó khăn có thể gặp phải trong quá trình thực hiện dự án. Bạn cần dành một khoản dự phòng cho các chi phí phát sinh không dự kiến như thời tiết xấu, tăng giá vật liệu, hoặc thay đổi trong yêu cầu dự án. Một khoản dự phòng hợp lý giúp đảm bảo dự án không vượt quá ngân sách dù có phát sinh.
Chuẩn bị các hồ sơ pháp lý và quy định
Chủ đầu tư phải đảm bảo tuân thủ tất cả các quy định và yêu cầu pháp lý liên quan đến dự án. Các hồ sơ pháp lý bao gồm: giấy phép xây dựng, quy định về an toàn lao động, và các yêu cầu khác.
Như vậy, XHOME Sài Gòn vừa cung cấp đầy đủ cho bạn thuật ngữ khái toán là gì, vai trò cũng như lưu ý trước khi lập khái toán. Hy vọng bài viết trên đã mang lại thông tin hữu ích cho bạn. Nếu bạn đã có bộ hồ sơ thiết kế và cần tìm đơn vị thiết kế thi công xây dựng thì hãy liên hệ XHOME Sài Gòn qua hotline 0899199786 để được tư vấn hỗ trợ nhanh chóng.
